icon-Politik

Politik

Referat

Mandag den 22. maj 2017 kl. 13:15

Mødested: Byrådssalen
Udvalg: Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget
Medlemmer: Dan Gørtz, Erik Klindt Andersen, Jens Henrik W. Thulesen Dahl, Charlotte Vincent Petersen, Poul Poulsen, Leif Wilson Laustsen, Lone Akselsen
  • Sagsid.:

    Beslutning Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget den 22-05-2017

    Dagsorden godkendt.

  • Sagsid.: 16/5915

    Indstilling

    Udviklingsdirektøren indstiller:

    • at det drøftes, om det skal være muligt i lokalplanområdet at etablere altaner og tagterrasser, som foreslået i lokalplanforslaget
    • at forslag til Lokalplan 1.2-9 for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien tilrettes, såfremt det ikke skal være muligt at etablere altaner og tagterrasser
    • at forslag til Lokalplan 1.2-9 for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien med tilhørende stilblade i øvrigt godkendes og udsendes i høring i minimum 8 uger.

    Beslutningstema

    Der skal træffes beslutning om det skal være muligt at etablere altaner og tagterrasser, som fastsat i lokalplanforslaget, eller om det skal udtages af forslaget. Derudover skal der træffes beslutning om i øvrigt at godkende forslaget til lokalplan for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien med tilhørende stilbade samt at lokalplanforslaget med stilblade skal sendes i høring i minimum 8 uger.

    Sagsfremstilling

    Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget besluttede den 4. april 2016 at igangsætte et lokalplanarbejde for området ved Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien. Der er nu udarbejdet et forslag til lokalplan, og forslaget har som udkast været i høring hos bestyrelsen for Grundejerforeningen Mariendal. Høringssvaret er vedlagt som bilag 4.

    Supplerende lokalplanforslaget er udarbejdet forslag til stilblade for områdets bebyggelse og en miljøscreening. Se bilag 2 og 3.

    Lokalplanen inddeler området i to delområder. Det bebyggede område med Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien som delområde 1 og det offentlige og rekreative areal mod vest som delområde 2.

    Lokalplanens bestemmelser er udarbejdet, så lokalplanen ikke er restriktiv, men sikrer at de karakteristiske træk i området bevares og styrkes. Der er på lokalplanens kortbilag 3 udpeget bevaringsværdige bygninger. Disse må ikke nedrives.

    Byggefelter

    Der er udlagt byggefelter omkring eksisterende bebyggelse og fastsat, at eksisterende og ny bebyggelse skal opføres inden for byggefelterne og overholde bygningsreglementets bestemmelser om afstand til skel. Fritliggende garager, carporte og udhuse kan placeres uden for byggefelterne og kan placeres efter bygningsreglementets bestemmelser alene. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 25. Dette skal medvirke til, at der ikke opføres markant større boligbebyggelse end oprindeligt i området. Det er fremhævet, at der kan dispenseres, såfremt den oprindelige bebyggelse har udgjort mere end 25 % af grundens areal. Byggefelterne er vist på lokalplanforslagets kortbilag 4.

    Bygningers ydre fremtræden

    Eksisterende bebyggelse i delområde 1 er opdelt i bevaringsværdige bygninger, miljøunderstøttende bygninger og øvrige bygninger. Eksisterende bygninger opdeles yderligere i hhv. længehus og kompakt volumen, og i forhold til nybyggeri skelnes der også mellem længehuse og kompakt volumen.

    (Miljøunderstøttende bygninger er modsat de bevaringsværdige bygninger ikke vigtige som enkeltbygninger, men fremstår i kraft af deres arkitektoniske fællestræk som en helhed, hvor hver enkelt bygning understøtter den fælles identitet).

    Årsagen til opdelingen er, at der for at sikre de arkitektoniske værdier er brug for specifikt at regulere bevaringsværdige bygninger og miljøunderstøttende bygninger. Derudover er der brug for at fastsætte ét sæt bestemmelser for nye bygninger opført som kvadratiske eller næsten kvadratiske (kompakt volumen) og ét sæt bestemmelser for nye bygninger opført som længehuse. Der er således under § 7 ”Bebyggelsens ydre fremtræden” fastsat bestemmelser for:

    • Eksisterende bevaringsværdige eller miljøunderstøttende bygninger
    • Eksisterende bygninger udført som kompakt volumen, som ikke er bevaringsværdige eller miljøunderstøttende samt for ny bebyggelse udført som kompakt volumen
    • Eksisterende bygninger udført som længehus, som ikke er bevaringsværdige eller miljøunderstøttende samt for ny bebyggelse udført som længehus.

    Gennem de tre sæt bestemmelser sikres eksisterende bygningsværdier, der gives mulighed for at bygge til, at bygge om samt at bygge nyt på en måde, der understøtter de eksisterende byggestile og værdier i området.

    Udover ovennævnte inddeling af bebyggelse er bebyggelse inddelt i fem stilarter som vist på lokalplanforslagets kortbilag 6. Der er udarbejdet stilblade for de fem stilarter som et appendix til lokalplanforslaget. I mange af bestemmelserne fastsættes det, at ændringer, tilbygninger mv. skal ske i overensstemmelse med bygningens stilart som repræsenteret i området, og der henvises til stilbladene, hvori stilarten er beskrevet.

    Lokalplanforslaget indeholder også bestemmelser om etablering af altaner og tagterrasser. Der er fastsat bestemmelser om, at altaner ikke må være større end 1,5x3 meter og kun må etableres på en bygnings haveside. Tagterrasser må ligeledes kun etableres på en bygnings haveside væk fra vejen og kun på bygninger, hvortil der er adgang fra hovedhuset. Tagterrasser må ikke have en størrelse, så den betragtes som en ekstra etage. Etablering af altaner og især tagterrasser vil kunne give indbliksgener for naboer, og da området er forholdsvist tæt bebygget, bør det drøftes, om lokalplanen skal give mulighed for etablering af altaner og tagterrasser eller om muligheden derfor skal udgå.

    Lokalplanen fastsætter i delområde 2, at den eksisterende toiletbygning bør bevares, men udlægger et større byggefelt, såfremt der skal ske udvidelser mv. Derudover fastsætter lokalplanen, at den offentlige sti samt mere private sti Rosenstien skal bevares, samt at der skal sikres en beplantning mellem de to stier, så Rosenstien forbliver den mere private sti for beboerne i området.

    Høringssvaret fra bestyrelsen for Grundejerforeningen Mariendal er udformet som svar på en række forhold, som administrationen ønskede, at de forholdt sig til. Der har været enkelte ønsker om ændringer, og høringssvaret har ført til følgende justeringer af det forslag til lokalplan, der nu er fremlagt til politisk behandling:

    • Krav om at vinduer skal være i træ eller træ/metal er ændret til, at der ikke er krav om et bestemt materiale. Begrundelsen er, at det er udtrykket og ikke materialet, der er vigtigt at regulere, og i dag fås fx plastvinduer, der på afstand ligner trævinduer.
    • Det er indskrevet, at eksisterende tagrender/nedløbsrør af plast selvfølgelig kan repareres uden krav om at skifte til andet materiale.
    • Præstevænget 3 er udpeget som bevaringsværdig.

    For at understøtte ønsket om samlet at højne områdets arkitektoniske værdier, vil det være af stor værdi at få foretaget en SAVE-vurdering for hver ejendom, så der til hver boligejer kan gives konkret vejledning til, hvordan den enkelte bygnings værdi kan højnes og bevares i forbindelse med om- og tilbygning, udskiftning af døre og vinduer mv. Dette er grundejerforeningen også inde på, og administrationen vil undersøge muligheden for, at dette materiale kan tilvejebringes. En SAVE-registrering vil ikke ændre på, at det er lokalplanen, der bliver det fremtidige forvaltningsgrundlag. En SAVE-registrering vil alene være en hjælp til boligejerne i forhold til at oplyse om, hvad der er særligt værdifuldt ved deres ejendom, og hvordan bygningsændringer kan foretages, så bygningens værdi højnes.

    Administrationen anbefaler, at forslag til Lokalplan 1.2-9 godkendes og sendes i høring i minimum 8 uger.

    Administrative bemærkninger tilføjet efter Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalgets møde den 15. maj

    Under udvalgsmødet blev sammenhængen mellem lokalplan 1.2-9 og det kommende lokalplanlægning for Assens Søbad drøftet. Udvalget konstaterede, at der ikke er konflikt mellem lokalplan 1.2-9 og det arbejde, der er igangsat med udarbejdelse af lokalplan for Assens Søbad, idet der udarbejdes en særskilt lokalplan for søbadet. Den særskilte lokalplan vil, efter godkendelse, aflyse Lokalplan 1.2-9 på det areal, som lokalplanen for Søbadet kommer til at omfatte.

    Administrationen bemærker, at den protokollerede bemærkning formelt er korrekt, men vurderer, at der er skabt en uhensigtsmæssig utydelighed i samspillet mellem de to lokalplaner – dels forslag til lokalplan 1.2-9 og den kommende lokalplan for Assens Søbad - idet Søbadet forventes placeret indenfor lokalplanområdet for lokalplan 1.2-9.

    Derfor anbefaler administrationen en mindre justering af Lokalplan 1.2-9 således, at det grønne offentlige areal, der ligger syd for Mariendal strand, som i dag er omfattet af landzonestatus, udtages af forslag til Lokalplan 1.2-9 og derved bevarer sin zonestatus som landzone. Arealet er markeret med rødt på vedlagte bilag. Ændringen vurderes ikke at have nogen betydning for indholdet af Lokalplan 1.2-9. Såfremt lokalplanændringen godkendes, rettes lokalplanforslaget til, inden det sendes i offentlig høring.

    Det er administrationens vurdering, at en udtagelse af arealet er den enkleste løsning, såfremt arealet ønskes bevaret i landzone, og samtidig en løsning, der undgår en række mulige risici. Det gælder dels i forhold til den tvivl og utydelighed, som det kan give borgere i området i forbindelse med høringsprocessen, hvor synspunkter og holdninger til henholdsvis Lokalplan 1.2-9 og den kommende planlægning for Assens Søbad kan blive sammenblandet. Og dels risikoen for en forlængelse af den samlede sagsbehandlingstid og de tvivlsspørgsmål, som i øvrigt kan opstå, såfremt Lokalplan 1.2-9 indklages for Planklagenævnet.

    En udtagelse af arealet syd for Mariendal strand af Lokalplan 1.2-9 betyder som nævnt, at zoneforholdet bevares som i dag, hvor arealet er landzone. Såfremt arealet ikke udtages af Lokalplan 1.2-9, vil det overgå til byzone, og det vil være meget usædvanligt og uhensigtsmæssigt, såfremt Byrådet efterfølgende – i forbindelse med lokalplan for Assens Søbad - skulle ønske at ændre zoneforholdet tilbage til landzone.

    Lovgrundlag

    Lov om planlægning.

    Beslutningskompetence

    Byrådet.

    Beslutning Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget den 15-05-2017

    Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget indstiller:

    • at forslag til Lokalplan 1.2-9 for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien tilrettes, så etablering af altaner og tagterrasser udgår
    • at forslag til Lokalplan 1.2-9 for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien med tilhørende stilblade i øvrigt godkendes og udsendes i høring i minimum 8 uger.

    Udvalget bemærker, at der ikke er konflikt mellem lokalplan 1.2-9 og det arbejde, der er igangsat med udarbejdelse af lokalplan for Assens Søbad, idet der udarbejdes en særskilt lokalplan for søbadet. Den særskilte lokalplan vil, efter godkendelse, aflyse den del af lokalplanen 1.2-9, som lokalplanen for Søbadet kommer til at omfatte.

    Beslutning Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget den 22-05-2017

    Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget indstiller:

    • at forslag til Lokalplan 1.2-9 for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien tilrettes således:
      • at etablering af altaner og tagterrasser udgår,
      • at det grønne område ved stranden, der er markeret på kortbilag, udtages af lokalplanforslaget
    • at forslag til Lokalplan 1.2-9 for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien med tilhørende stilblade i øvrigt godkendes og udsendes i høring i minimum 8 uger.

    Bilag

  • Sagsid.:

    Beslutning Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget den 22-05-2017

    Intet,

  • Sagsid.:

    Beslutning Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget den 22-05-2017

    Intet.